你是不是也曾疑惑，小区物业到底是谁请来的？为什么还没入住，物业公司就已经定好了？很多业主直到遇到房屋质量问题被“踢皮球”，才意识到弄清物业的来历有多重要。今天我们就来彻底搞懂开发商选聘物业的全流程，并教你如何维护自己的权益！
开发商和物业的关系并非单一模式，主要分为三类：
1.从属关系：俗称“亲儿子”模式。开发商自己成立物业公司管理项目，如万科物业、碧桂园服务。优点是交接顺畅，但缺点是房屋出现质量问题时，物业可能偏袒开发商。
2.合作关系：通过招标选择第三方物业公司（如龙湖、绿城）。这类物业相对独立，但若开发商不配合整改，物业也可能无力推动。
3.完全独立关系：常见于二手房小区。业主委员会重新选聘的新物业与开发商无关联，甚至可能协助业主向开发商维权。
关键点：无论哪种关系，前期物业均由开发商选聘，但业主后期有权更换。
**明确规定，住宅物业的前期选聘需通过招投标流程。具体步骤包括：
1.招标审批：开发商在取得预售许可证前，需向住建部门提交招标申请。
2.专家评审：从物业专家库中抽取4名专家，与开发商代表组成5人评标小组。
3.投标与定标：至少3家物业参与投标，评标小组根据价格、服务方案等综合评定中标企业。
4.备案与公示：中标结果需向住建部门备案，并将服务标准、收费价格公示。
现实潜规则：尽管流程看似规范，但业内普遍存在“陪标”现象。开发商常提前内定关联企业，招投标沦为形式。若违规采用协议招标（未经批准），开发商可能被处以10万元以下罚款，但已签订的物业合同仍有效。
作为业主，你并非只能被动接受。以下权利需牢牢掌握：
查阅合同：收房时有权要求查看《前期物业服务合同》，明确服务标准、收费依据及保修责任划分。
成立业委会：入住后尽快推动成立业主委员会。这是对抗不公的“**武器”！业委会有权解聘物业并重新招标。
投诉渠道：
物业乱收费 → 向物价局或房管局投诉
房屋质量问题 → 直接联系开发商客服，留存书面证据
物业断水断电 → 向自来水公司、供电公司或住建部门投诉
个人观点：很多业主抱怨物业不作为，但其实问题的根源常在于开发商遗留问题+物业权责不清。与其抱怨，不如主动搞清规则、留存证据、联合邻居共同发声。
承诺陷阱：开发商销售时承诺的“低价物业费”“豪华配套”，若未写入合同，后期可能无法兑现。
保修期混淆：屋面防水、墙面渗漏等质量问题，开发商保修期通常为5年；电气管道为2年。期内问题必须由开发商解决，物业只有协调义务。
物业费捆绑：物业无权以欠费为由断水断电。此类行为属违法，可直接投诉。
若你正收房或考虑购房，可以这样做：
1.购房前调查：
询问销售人员物业公司名称及资质
要求出示中标公示及物业服务标准
2.收房时验证：
对比实际服务与合同是否一致
查验公共区域（电梯、绿化、安保）是否达标
3.入住后参与：
加入业主群，关注小区公共事务
推动业委会成立，掌握物业选聘主动权
记住：好的物业能让房产保值升值！选对物业，就是为未来几十年居住体验投资。
物业与开发商的关系错综复杂，但核心一点不变：业主才是小区的主人。从前期选聘到后期监督，法律赋予业主充分的知情权和决定权。切勿因“怕麻烦”而放弃权利，只有主动参与，才能避免被不负责的物业“管理”，真正实现“我的小区我做主”。
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