房屋有抵押的二手房能买吗_风险规避_安全交易全流程指南

看中一套二手房，价格地段都满意，却听说房子还有抵押？ 心里立马打鼓：这房能买吗？会不会钱房两空？ 别慌！这篇文章帮你彻底搞懂抵押房的交易门道，从风险规避到实操流程，让你安心捡漏，安全置业！

有抵押的二手房，法律上到底能不能买？

答案是：能，但必须规范操作！

根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。这意味着法律允许买卖有抵押的房产。但是，该条款也规定，抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人（通常是银行）。如果抵押权人能够证明转让可能损害其权益，可以要求提前清偿债务。因此，取得抵押权人的同意是安全交易的关键前提。

个人见解：法律开了“绿灯”，但路上有“坑”。买卖抵押房就像做一次精细的外科手术，过程必须严谨，否则容易“感染”。核心在于处理好抵押权这个“病灶”。

购买抵押房，必须警惕这些风险！

购买抵押房产并非毫无风险，以下是一些需要特别注意的方面：

• 产权过户障碍：这是*大的风险。如果卖方未按时清偿债务解除抵押，或者未取得抵押权人同意，房产将无法顺利办理产权过户手续。

• 交易无效风险：如果卖方未通知抵押权人或未告知买方房屋已抵押的情况，转让行为可能被认定为无效。

• 资金安全风险：若买方垫资帮卖方解押，但卖方在收到钱后并未用于还贷或办理过户，可能导致买方资金损失。

• 多头抵押风险：房屋可能存在多个抵押登记，如果房屋价值不足以清偿所有债务，后续抵押权人的权益可能无法保障。

安全交易四步曲，步步为营

只要遵循以下步骤，就能*大程度保障交易安全：

1. 1.**步：彻底查清抵押状况

   • 要求卖方提供房产证原件，查看房屋登记簿上的抵押记录。

   • 买卖双方可携带身份证件到房产所在地的不动产登记中心查询房屋的抵押、查封等权利限制情况。这是*准确、*可靠的方法。

2. 2.第二步：取得银行书面同意

   • 与卖方一起与抵押权人（银行）沟通，获取其同意转让该抵押房产的书面文件。这是后续所有操作的法律基础。

3. 3.第三步：合同条款明确详尽

   • 在购房合同中明确约定：抵押情况、解押责任方（通常是卖方）、解押期限、资金监管方式、以及违约责任（例如，若因卖方原因未能解押导致交易失败，卖方需承担多大比例的违约金）。

   • 强烈建议使用资金监管账户进行交易。买方将房款打入监管账户，待过户完成后，再由监管账户划转给卖方，确保资金安全。

4. 4.第四步：规范办理解押过户

   • 还清贷款：由卖方或通过担保公司等方式还清银行贷款。

   • 解押手续：携带银行出具的贷款结清证明、他项权利证等材料，到不动产登记中心办理解押手续。

   • 办理过户：抵押注销后，买卖双方即可正常办理产权过户手续。

“带押过户”新模式，了解一下

近年来，部分城市推行了“带押过户”政策。这意味着在不用先还清银行贷款解除抵押的情况下，也可以办理过户、抵押变更等登记。

• 优点：简化流程，减轻了交易双方的资金压力，尤其避免了卖方筹措“过桥资金”的麻烦。

• 注意事项：“带押过户”对买方而言，风险并未完全消除。在卖方的原抵押完全解除前，买方对房屋的所有权仍可能受到原抵押权的影响。购买“带押房”时，买方需特别注意核实抵押合同中有无禁止或限制转让的约定。

买方VS卖方，关键注意事项

角度	关键注意事项
买方	务必实地查勘：了解房屋实际状况和周边环境。 核实卖方身份：确认卖方的产权人身份，如有共有人，需所有共有人同意出售。 资金监管：坚持通过资金监管账户支付房款，这是保障资金安全*重要的手段。 及时网签备案：合同网签备案后，可在一定程度上防止“一房二卖”。
卖方	如实告知抵押情况：有义务告知买方房屋已抵押的事实。 妥善处理贷款：根据合同约定按时还贷解押，或配合买方和银行办理“带押过户”手续。 获取同意证明：主动与抵押权人（银行）沟通，获取同意转让的书面证明。

购买房屋有抵押的二手房在法律上是可行的，但整个过程需要格外谨慎和规范操作。其核心风险在于产权过户障碍和资金安全。成功的交易依赖于几个关键步骤：彻底查清抵押状况、取得银行的书面同意、在合同中明确各方责任和义务（特别是解押责任和违约责任），以及使用资金监管账户来保障交易资金安全。此外，了解并合理利用“带押过户”等新政也能简化流程。对于买方而言，事前做好尽职调查，事中严格规范操作，是规避风险、实现安全置业的不二法门。