买过房的朋友，几乎都对“公摊面积”又爱又恨。它让我们为楼梯、电梯、大堂等公共区域买了单，但你知道这套独特制度公摊面积到底是什么吗？网上众说纷纭，有人说是李嘉诚，但历史的真相是：公摊概念源自1950年代的香港，由**企业家霍英东首创！这篇深度文章将带你穿越时空，回到那个变革的年代，揭秘公摊面积的诞生故事，并探讨其背后的商业逻辑与当代争议。
公摊面积并非自古就有，它的诞生与20世纪50年代香港房地产的快速发展密切相关。
时代背景：在20世纪50年代之前的香港，楼房通常以整栋出售为主。这种销售方式总价高昂，只有极少数人能负担得起，严重限制了房地产市场的交易量和流动性。
创新者：霍英东先生。他是香港**的实业家和爱国商人，并非大众通常误传的李嘉诚先生。
关键项目：1954年，霍英东先生收购了香槟大厦，并对其重新开发和销售。正是在这个项目中，他**提出了“公摊”的概念。
核心模式：为了解决将公共部分（如楼梯、走廊、大堂）的成本公平地分摊给购买分层或分单元物业的业主这一问题，霍英东先生提出了将公共部分的成本费用平摊到业主身上的做法。这样，房子就可以按“套”或“单元”出售，而不再是按整栋出售，极大地降低了购房门槛。
个人观点：我认为霍英东先生当时提出公摊概念，是一次突破性的商业创新。它成功解决了高层建筑分区销售的定价难题，激活了房地产市场，使得更多普通家庭能够买得起房。其初衷是为了推动房地产行业的发展，具有一定的历史合理性。
公摊面积的概念在香港诞生后，经历了漫长的传播过程，*终进入内地市场。
在香港的普及：香槟大厦的模式成功后，香港的开发商纷纷效仿这种带公摊的分层销售模式，使其逐渐成为香港楼市的行业惯例。
引入内地：改革开放后，内地在探索商品房制度的过程中，借鉴了香港的经验。公摊面积作为香港楼市模式的一部分，在上世纪90年代被引入内地。
制度的差异：虽然内地引入了公摊面积，但在实际执行过程中，由于缺乏全国统一的、强制性的计算标准和强有力的监管，公摊面积的计算常常不透明，这也为后续的诸多争议埋下了伏笔。
要真正理解公摊面积，就需要了解它具体包括哪些部分以及是如何计算的。
1. 什么是公摊面积？
公摊建筑面积指的是由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
2. 公摊面积通常包括哪些？
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间
公共门厅、过道、地下室、值班警卫室
为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积
套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半
3. 如何计算公摊面积？
一个常见的计算公式是：
公摊面积 = 套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数
其中，公用建筑面积分摊系数 = 整栋楼的公用建筑面积 / 整栋楼所有套内建筑面积之和。
这个过程专业性强，通常由设计单位、主管部门和测绘部门进行测算。
尽管公摊面积在理论上是为了公平分摊公共成本，但在实际应用中却产生了大量问题，引发了广泛争议。
计算不透明：公摊面积的计算方法复杂，涉及专业知识，普通购房者难以弄清自己到底为哪些部分付了费，付了多少。这给了部分开发商虚报公摊面积的操作空间。
加重购房者负担：购房者不仅需要为无法实际居住的公摊面积支付高昂的房款，后续的物业费、取暖费等也常按包含公摊的建筑面积收取，意味着长期为公摊买单。
衍生费用不公平：既然公摊面积由业主出资购买，那么利用公摊区域（如电梯广告、公共区域设摊）产生的收益理应归全体业主所有。但在现实中，这部分收益常常被物业公司占有，业主难以享受到。
**对比独特：中国是全球少数普遍采用包含公摊的建筑面积进行计价的地区。大多数**和地区在房产交易中采用套内面积计价，信息更加透明直接。
近年来，取消公摊面积或改革其计价方式的呼声越来越高，一些地方也已开始积极探索。
香港的转变：值得注意的是，香港自身已在2013年出台政策，结束了房屋销售的“建筑面积”时代，要求以实用面积计价和标注。
内地的探索：
政策信号：2019年，住建部在《住宅项目规范（征求意见稿）》中提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，释放了改革信号。
地方试点：近年来，已有多地出台政策，探索按套内面积计价销售。例如：
广东肇庆：2024年发布通知，要求全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
湖南衡阳：明确自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。
河北张家口：提出逐步推进“取消公摊”。
改革的核心是计价方式：需要明确的是，改革并非要取消公共区域本身（电梯、楼梯等客观存在），而是改变计价方式和增强信息透明度，让购房者更清晰地了解自己所购房屋的真实情况，减少纠纷。
**见解：我认为，公摊面积的争议本质上是市场透明度与消费者权益保护的问题。霍英东先生当年为解决销售难题而创新，但制度在发展过程中逐渐异化。未来的改革方向不应仅是“取消”二字，而是建立公开、公平、公正的计算标准、监督机制和利益分配方案。让购房者钱花得明白，权益得到保障，这才是关键。
Q：公摊面积是李嘉诚提出的吗？
A：不是。根据可考的历史资料，公摊面积的概念是由霍英东在1954年开发香槟大厦时**提出的。李嘉诚先生是后来香港地产行业的巨头，但其并非公摊面积的发明者。
Q：取消公摊面积会导致房价上涨吗？
A：不一定，且更可能是一种“数字游戏”。改为按套内面积计价后，房屋的总价可能保持不变，但单位面积的单价（按套内算）会相应提高。这就像用不同的秤称同一件物品，重量（总价）没变，但显示的单价单位不同了。改革的核心目的是提高透明度。
Q：作为购房者，我现在该如何应对公摊面积？
A：
1.追问清楚：在看房时，主动询问销售人员公摊系数是多少，并要求解释公摊大致包含哪些部分。
2.关注合同：仔细阅读购房合同，看是否对建筑面积、套内面积、公摊面积有明确的约定。
3.对比得房率：“得房率”（套内面积/建筑面积）是直观指标，可用于横向比较不同楼盘的实际使用效率。
4.保留证据：所有口头承诺尽量落实在书面合同或补充协议中。
Q：国外房子有公摊面积吗？
A：概念和计价方式不同。多数**在房产交易中采用套内面积计价或整套报价，不将公摊面积单独列出计入房价。但公共区域的成本实际上也可能通过其他方式体现，例如在征收房产税时，相关费用仍可能按包含公共部分的房屋面积分摊。
回过头来看“公摊面积到底是什么”这个问题，答案已经清晰：它是1954年由香港企业家霍英东在开发香槟大厦时首创的，初衷是为了解决高层住宅分层销售时公共区域成本分摊的难题，并成功推动了房地产市场的发展。这套制度后来被引入内地，并在特定的历史阶段发挥了作用。然而，由于其在后续实践中产生的计算不透明、加重购房者负担、衍生费用不公平等问题，近年来受到了越来越多的质疑，改革呼声日益高涨。当前，从**到地方层面，都在积极探索按套内面积计价等改革方案，旨在提高房地产市场透明度，减少矛盾纠纷，更好地保障购房者的权益。了解这段历史，能帮助我们更全面地看待公摊面积，并在当下的购房决策中更加清醒和理性。
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